قد لا يعلم الكثيرون أنه في إسبانيا توجد طريقة لشراء المنازل التي تمّت مصادرتها من ملاكها بسبب عجزهم عن دفع أثمانها للبنوك أو لأي سبب قضائي آخر. ويتعلق الأمر بمناقصة يتم تنظيمها من طرف السلطات القضائية في إسبانيا، حيث تكون أسعار العقارات منخفضة عن سعر السوق، وهو ما قد يجعلها فرصة مثيرة للاهتمام لمن يريد شراء عقار في إسبانيا هو شرح ماهية المزاد القضائي ونقوم بذلك بمساعدة مانويل فاليرو ، مدير . وبخصوص ذلك النوع من المناقصات يقول، مانويل فاليرو، وهو مسؤول الاستشارة الإجرائية في شركة إدارة الأصول من إعادة هيكلة البنوك: “يتم تنظيمها نتيجة الإجراءات التي يطلب فيها المدعي (البنك) من المحكمة استرداد الدين من خلال بيع بعض العقارات في المزاد العلني، وهي عقارات تم شراؤها عن طريق قرض (Hipoteca) أو الاستيلاء عليها من الشركة أو الفرد الذي تعاقد على الدين المذكور. إن المحكمة نفسها هي التي توافق على عقد المزاد ومعالجة نشره في الجريدة الرسمية للدولة الإسبانية (BOE) حتى يكون علنياً ويشارك فيه كل من يرغب في ذلك.
ويمكن بيع في المزاد العلني أي ممتلكات مرهونة أو مصادرة ومرتبطة بدين تمت المطالبة به في المحكمة، من شقة إلى قطعة أرض أو مبنى تجاري أو مكتب أو شاليه أو مرآب أو غيره.
ويتم إضافة المبلغ إلى المبلغ الأولي في إجراءات الرهن العقاري، وهي الأكثر شيوعاً عبر الإنترنت. وفي ذلك الموقع يمكنك الاطلاع على كل العقارات المصادرة والمزايدة عليها.
بالإضافة إلى البوابة الحكومية التي أشرنا لها، لدى شركة إدارة الأصول من إعادة هيكلة البنوك (Serab) أيضاً أداة عبر الإنترنت تساعد في تحديد العقارات التي يتم بيعها بالمزاد كضمان لقرض من الكيان. (إضغط هنا للدخول إليها)
والهدف من ذلك هو توفير الشفافية والمساهمة في تحسين المعلومات المتعلقة بعملية بيع العقارات بالمزاد العلني لا سيما وأنها عملية غير معروفة لغالبية السكان. وإذا الموقع يدلك على العقارات وأسعارها، لكن المزايدة عليها تتم حصراً عبر موقع الجريدة الرسمية للدولة الإسبانية.
من يمكنه المشاركة؟
يوضح المستشار العقاري، مانويل فاليرو، أن “أي شخص طبيعي أو اعتباري يريد ذلك يمكنه المشاركة في المزاد. لا توجد متطلبات أخرى. في الواقع، لا يمكن أن يكون لها أي قيود. بمجرد التسجيل، سيكون لدينا حق الوصول لعرض جميع المزادات في جميع الإجراءات في إسبانيا. وعندما يتم نشرها، يتم تحديد فترة 20 يوماً يمكننا من خلالها تقديم المبالغ التي نرغب في زيادها على كل عقار، وكذلك معرفة ما إذا كانت هناك مبالغ أخرى قد تم تقديمها لممتلكات معينة ومبلغ أعلى”.
ولبدء المزايدة، من الضروري دفع 5٪ من سعر البداية. ويقول مدير الاستشارات الضريبية في سارب: “إذا كنت في نهاية المزاد، أنت المزايد الأعلى، فسيتم إخطارك ولديك فترة معينة لدفع المبلغ المتبقي في المحكمة”.
مزايا وفوائد مزادات الرهن العقاري
الميزة الرئيسية لشراء شقة في مزاد قضائي هو السعر الذي عادة ما تخرج به العقارات وأيضاً أن سعر التحكيم عادة ما يكون أقل من سعر السوق.
“في بعض الحالات، يمكن الوصول إلى خصومات مهمة للغاية لأسباب مختلفة. على سبيل المثال، أن الدين الذي يتحمله الدائن صغير أو أن سعر المزاد المحدد في سند الرهن العقاري منخفض للغاية”، حسب الخبير العقاري فاليرو.
ويضيف قائلاً: “لا علاقة لسعر البداية بالقيمة السوقية، بل بالقيمة التي تم تحديدها في الرهن العقاري. ويمكن أن يكون هذا السعر مرتفعاً جدًا أو منخفضاً جدًا. على سبيل المثال، في حالة الرهون العقارية للأعوام 2008-2009، يمكننا أن نجد أسعاراً أعلى من تلك التي يستحقها العقار اليوم، ولكن إذا تم عرض الرهن العقاري قبل 20 أو 30 عاماً، فقد يكون أقل بكثير”، يوضح مانويل فاليرو.
نصائح مفيدة
لمعرفة ما إذا كان المزاد الذي نريد المشاركة فيه مناسباً لنا، يُنصح بإجراء سلسلة من عمليات التحقق الإضافية للمعلومات الواردة في بوابة المزاد. على سبيل المثال، اطلب ملاحظة بسيطة جديدة إلى السجل، للتحقق من عدم وجود رسوم إضافية سابقة، مثل عدم دفع رسوم IBI أو رسوم المجمع السكني.
“إذا كانت هناك رسوم لاحقة لمنح هذا الرهن العقاري، يتم إلغاؤها. إلى جانب المرسوم القضائي، الذي يشبه عقد البيع، تمنح المحكمة نفسها أمراً بإلغاء الرسوم التي تلغي جميع الرسوم اللاحقة في السجل”، يشرح فاليرو.
ومن المفيد أيضاً التحدث مع الجيران لجمع معلومات حول الحالة الحقيقية للعقارات، والتي لن نتمكن من الوصول إليها مسبقاً، وبالتالي معرفة ما إذا كان هناك شخص يعيش هناك مثلاً في العقار بصفة غير شرعية.
إلى ذلك، من الملائم مقارنة سعر العقار مع سعر السوق لتحديد أقصى عرض يمكن تقديمه والتحقق مما إذا كان للعقار صعوبة في الوصول إلى المدينة أو طرق المواصلات، خاصة إذا كان خارج منطقة حضرية.
ويخلص الخبير العقاري إلى أنه “في السجل العقاري يمكنك التحقق من شكل العقار وتأكيد جزء العناصر المشتركة وتوسيع المعلومات”.
